所有疯长的房地产市场都会有可能崩盘！
历史告诉我们：
●美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机
●日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条
●东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”
20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。

美国房地产泡沫：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人

世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。
这跟我们的海南岛不是有点相似吗？

日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和

20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。。

东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元

继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。

美国人，日本人，香港人当年都认为房价是只增不减的，买到便能赚钱。这跟现在中国人的想法是一模一样的。

所有疯长的房地产市场都会有可能崩盘！
历史告诉我们：
●美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机
●日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条
●东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”
20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。

美国房地产泡沫：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人

世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。
这跟我们的海南岛不是有点相似吗？

日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和

20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。。

东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元

继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。

美国人，日本人，香港人当年都认为房价是只增不减的，买到便能赚钱。这跟现在中国人的想法是一模一样的。

我搜集到的资料，如图1所示，1989年的时候国家就开始重拳调控房价了，当时北京的房价是1600-1900一平米，89年的时候北京还不算发达，三环都是很荒凉的，商品房大概只在三环内普及，我就算他是三环内的房价吧。
大家一看是不是觉得，哇塞1900一平米的房子好便宜啊，果然是没有泡沫，再看看报纸上的下一条，总价6万多元，也就是30多平米的二居室吧，折中计算，按1750的均价，六万五的总价计算，计算结果是37平米，我想这个计算精度已经足够我们分析问题所用了。报纸上说大学生日日节衣缩食，每月储存50元，一年储存600元，100年才能买得起这37平米。
报纸的报道是否正确呢，我们再百度一下89年时候的大学生工资。

图2
如图2所示，89年的时候，大学生毕业的工资大致在80-86元每个月，你有第二职业能干二份活，才能多拿点，正常的大学生只有这点收入，所以报纸说节衣缩食每个月储存下50元是正确的。
那个时候的大学生金贵，虽然也是本科，但是可不比现在满大街跑的本科大学生，现在估计985的硕士或者全国前十名以内的十所大学的本科生才能比拟。
按清华北大同济浙大武大华科等前十名大学生计算（十个太多，没点到的勿怪，排名不论，举例而已），这种大学生，在北京，进入事业单位等，每个月到手8000左右，公积金缴纳1500，单位补贴1500应该是很正常的数据。扣掉其他的花费，我算他节衣缩食一个月可连工资带公积金可以攒下来5000块，毕竟北上广里面月光族遍地都是，房租巨贵，即便是超级重点大学的本科生，一个月能攒下来6000块，也算能吃苦了，想赚大钱可不是刚毕业的学生可以做到的。
好，89年的时候，一个本科生节衣缩食100年才能买得起37平米，这样的人才现阶段我按照每个月攒5000来算，一年6万，一百年是600万，除以37平米，一平米的房价应该是16万。
现在北京三环内的平均房价远没到这个水平，而不吃不喝一百年买37平这个背景下，16万也并不夸张，毕竟一个稍微一般的事业单位公积金都很高，即便工资吃干喝净，仅仅公积金一个月扣1500的单位，在北京绝对是属于垫底的，所以我认为这个数据没问题。
故，即便今年房价暴涨，其泡沫也小于89年，毕竟一个媲美89年本科生的超重点本科或者985的硕士，在北京节衣缩食一百年，绝对是能买得起三环内37平米的房子的，我查了一下最新的报价，买37平的话，大概可以买二套，我说的是全款，不是贷款。
既然没有狂吹泡沫，那么为什么房价从89的1600-1900一平米，而朝阳区的房子报价大概都在5万-7万一平米呢，东直门的90年的老公房都是十万起步，所以这个数据大致还是对的上的。
再看看下面这组数据，1990年到1998年，中国的广义货币，也就是M2，从1.39万亿开始，增长了10倍,到2015年，又增长了10倍，也就是变成了1990年的100倍，达到了150万亿的规模。换句话说，如果你买的某个商品，从90年到15年都没有涨过价，那其实就代表他贬值了100倍。
其实大概房价就是十年涨十倍的样子，比这个数据略低，但是也低不了太多，十年八九倍，二十年60-80倍大概还是有的，大家自己可以估算一下自己家省会的房价，所以说，15年之前的房价，都属于正常范围，都是顺着货币增长而增长的，只是保值，谈不上增值，虽然房价暴涨，但是泡沫真的不算高，也就16年的这一波，算是有一点小泡沫,短期急涨已经脱离了房价基本面，这个基本面不是什么价值，而是社会上泛滥的货币。

图3
中国其实一直在压房价，其实99-06年，房价纹丝不动，12年到15年，房价也是纹丝不动，重大的上涨只出现在2个阶段，08年金融危机之后，和15年小型金融危机之后，这二次都有一个重大特点，政府拼命印钱，量化宽松，放水经济，泛滥的货币加上政府维稳的需要，导致了房价上涨。
政府一直想压制房价，政府并非看不到房价崩溃的后果，我们都看得到的东西政府的智囊团看不到？他想压，但是他同时也要保增长保稳定，政府要让房价大跌崩溃有一万种办法，而且可以让房价一夜之间崩盘，但是让房价崩溃的同时维持经济的稳定增长，那就很难了，近乎于不可能，中国正处在中等收入发达国家陷阱里面，稳定和增长是政府的头号任务，他不可能放弃，哪怕牺牲平民的利益。
全球都在印钱，中国也不例外，中国的货币一直超发，尤其是08年金融危机后大量量化宽松，货币放水，曾经引起蒜你狠，豆你玩等大量物价暴涨现象。12年之后货币放水开始逐步收敛，但是15年小型金融危机之后再度开闸放水，收不住了。
但是新一轮的货币放水，并没有引起物价暴涨，各种民生用品的价格像钉子一样被钉在了地上，工业产品的价值更是一路下跌，有句话说做实业的人都是活雷锋，这么多超发的货币哪去了？全被房地产吸进去了。
这里顺便吐槽下中国的实体行业，更精细点是说基础工业品，大闸蟹之类的虽然红火肯定不能算中国实业行业。中国的实体行业就是个坑，做实业的简称活雷锋，工业产品价格不涨还节节下跌的原因并不仅有房地产吸收了大量超发货币，还有其他的原因就是中国的工业品严重过剩了，改革开放30年，谁经商谁发财，这里的造富效应导致资金源源不断的进入实业行业进行投资，各类工厂一开再开，如果不是用货币代替了黄金导致现代政府可以用货币贬值来“抹平”所谓的经济波动，那改革30年后的中国其实也已经到了一轮疯狂杀价来清洗竞争对手的时候了，换到美国，那就是向河里倒牛奶的时刻到了。举个简单的例子，方便面的价格十年没涨，房价十年十倍，方便面厂家的日子可想而知到底有多难过，其他的电视、电脑等家用品的价格大家也清楚，性能节节上升，价格节节下降，想赚钱真难，都挣扎在盈亏线上，都指望对手先破产把市场让出来。所以说，但凡有其他赚钱的去处，资金都不会去实体行业的，因为现在的实体行业的产能已经到了最后爆破的时刻，都在拼命的想挤死对手自己活下来，图穷匕见了，你一个新资金进去存活率可想而知。
全球一直在量化宽松，货币持续贬值的同时，政府对于土地财政的依赖越来越大，没有任何政府的一把手希望自己的税收是来自于土地的，这并不光荣，但是以当前全球的金融局势来看，他没有办法。
所以仅此一点我可以认为，因为几年内全球金融形势不会有大的变化，所以房价几年内不会下跌，政府会继续印钱，同时绝对不会真正出杀手打击房地产，哪怕房子只有保值功能，他的价格也会缓慢爬升。
那什么时候房价会跌呢，政府印钱则会带来贬值预期。在贬值预期中，手头持有人民币越少亏得越少。如果手头持有人民币为负数则会赚钱。而买房必然要贷款。贷款就是负债。当房贷数额超过人民币流动资产的时候。买房在通胀行情下是赚钱的。
简单的理解就是，你的银行存款越多，你就越亏，你从银行借的钱越多，你就越赚，政府剥削大头，借钱多的人剥削小头，所有钱存银行的人用自己的血汗供养以上二类人。
政府本身并不能产生价值。印钱则是牺牲人民币持有者也就是说，也就是剥削。它必须要牺牲人民币持有者。牺牲者越多。则牺牲产生的效力越大。牺牲者越少。则牺牲产生的效能越小。如果没有牺牲者，或者牺牲者是负数。那么则会产生反效果。
简单点说，如果银行的存款超过银行放出去的贷款，那么人民作为一个整体，他手头的人民币资产是正的，国家印钱是剥削人民补贴自己。如果人民贷款过多，超过了存款，那么再大量印钱，是剥削国家补贴人民，国家是不可能这么做的。
所以，当银行贷款的总额超过人民币存款或者达到一定比例的时候，国家一定会开始紧缩房贷，而一旦国家开始紧缩房贷，房价一定会下跌。
那如何紧缩房贷，二个手段，第一个是强制银行减少发放或者不准发放，这个在市场经济下不太可能，现在的限贷限购只是让房价不过热，国家从来没说让房价下跌过，不算真正的釜底抽薪。第二个手段就是加息，我个人认为，加息10次之后，每次加息0.25%，也就是利息增加2.5%之后，房价会在一年之内崩盘，这个数据参考了08年美国次贷危机，美国06年开始加息，到07年，总共加息了十次多，房价在08年开始崩盘，逼迫美国开始减息。
另外还有一个重要的原因，当前的中国实业颓废难振，经济恶化，政府离不开减息离不开土地财政，只有当政府彻底认为经济形势开始好转的时候，他才敢去加息，一旦政府判定经济形势好转，离真正下手打压房地产就不远了，所以，我认为，连续加息十次能代表政府判定经济转好的决心，从放水货币贬值转为开始货币紧缩政策，这之后一年之内，房价必然崩溃。
政府利用房地产维持金融稳定的意图非常明显，11年到15年，房价本已经长期横盘，稳中带跌，政府意图摆脱地产绑架，走出一条新路，于是推升股市，搞金融改革，互联网金融等等新路都去尝试了一下，结果15年股市崩盘，全球股市都进入危机，互联网金融改革也不算成功，没有办法，只能重新走地产老路，于是15年底，各路央企奉旨出击，制造地王，同时减少土地供应，人为制造土地紧缺的状态，才让房地产突然爆发了起来，稳住了经济。

我给你举个例子吧 没有房地产之前 中国的物价水平基本持平 米皮就是一块五一碗 大米1块一斤 中国人民银行造的钱基本等于中国的商品价格

后来有人发现盖房子可以挣钱 可是地皮钱 建造钱需要好多 从哪来 就从银行贷款吧 本来流通的货币量正好等于商品价格 这样的话 就迫使银行不得不多印一部分钱来满足开放商贷款 这样的话 多印刷的钱就等于中国楼市价格

崩盘的前提是有泡沫 所谓的泡沫是 中国楼市的价格不断的上涨 比如原来这套房子只值100W 但是有了房价泡沫 这套房子就涨到了150W 多出来的50W就是泡沫 后来参与的开放商本来造一模一样的房子只需要100W 可是涨价后 就不得不像银行贷款到150W 这样银行就要多印刷50W的纸币 这就是崩盘前夕 纸币的购买力严重小于商品的通胀力 国家不得不通过多印制纸币来缝补窟窿 这是个恶性循环

崩盘后 我这套150W的房子降价到50W了 我赔本卖出去 还欠银行100W呢 那这个银行的坏账就转嫁到了老百姓身上 在崩盘前150W等于这套房子钱 但是房子降到50W了 就说明原来150W的纸币一下贬值到50W了 你想想这多么恐怖 多出来的那么多钱 就会形成一个很庞大的银行呆坏账 多出来的钱就会导致空前的通货膨胀 这是崩盘最怕人的地方

至于崩盘是怎么产生的 这个也好理解 中国老百姓都有买房安置的倾向 房价太高 就会抑制消费 消费 贸易和投资是经济发展的三大马车 老百姓为了买房攒钱（因为他要存钱啊） 就抑制了国内消费 国内消费低迷 就会导致很多工厂关门 工人失业 继而使得老百姓的收入普遍降低 这时候房子就不得不降价了

房子降价后 开放商即便卖出去了也是割肉 这时候就会形成银行呆坏账 银行为了补窟窿 就要将呆坏账转嫁出去 比如这次经济危机中的次贷危机 就是银行将呆坏账变成了债券 卖给了其他投行

好处是可以改朝换代、贪富差距缩少; 坏处是有短期不穏

房地产崩盘的话 会营销的整个社会的经济 举个例子 老百姓买房子的钱 大多数是从银行贷款的 开发商盖房子的钱 好多也是从银行借的 如果房地产崩盘 银行的钱就收不回来 整个社会的资金流动就会受到阻碍 到时候国家为了让资金流通 就会发行更多的人民币 人民币多了 就贬值了 然后物价就飞涨 同时房地产作为现在主要的行业 如果崩盘了 会造成大规模的失业 不只是从事房地产的人 整个行业链的人都会 比如说民工 没有工程了 他们干什么 做水泥的 做钢筋的 等等 好多人都会失业 这也是最近国家的几中全会来着 一直说的 要让房价软着陆 避免对整个国民经济造成影响的原因