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1、投资回报的计算方式是，购买物业的总额，在每一年的租金收入的比例，

每年房租/房子总价

（全年的租金-去物业、取暖）/总房款就是投资回报率

一位业界资深人士告诉记者，一般开发商算投资回报，仅仅是一个粗略的方法。例如，一间40平方米的商铺，每平方米1万元，需购房款40万元，加上契税等费用约41.5万元左右。如果出租预算是3500元／月，那么用年出租收入4.2万元除以总投入41.5万元，就得出投资回报率为10%。但实际上，这种计算方法并没有把按揭供楼的利息、出租中介费、出租房的税费及空置损失等计算入内。 建设银行的一位相关负责人告诉记者，如果要算一个比较真实的投资回报率，应该是将累计总收益除于累计总投入得出的数字就是投资回报率，累计总收益包括月租金，投资期内的累计出租月数，累计总投入包括按揭首期房款、保险费、契税、、累计按揭款、累计物业管理费、利息，中介费等等，但是由于租金的涨跌难于预测，加上利息计算也不是一个定数，因此要想算出一个很准确的投资回报率是相当难的，而且计算投资回报率有好几种计算方法，因此，很可能10个人算的投资回报率得出的是10个不同的结果，很难判断谁的计算结果就是准确无误的。既然投资回报率的计算是无定数的，那么，投资者依据开发商打出的投资回报率来进行投资的话，将是一件风险性很大的事情。 贵州大学房地产研究所所长郭峰认为，对于开发商来说，一定会说自己开发的产品投资价值高，但投资者不能凭开发商的介绍来判断该商铺是否具有投资价值，而是要综合地进行评价。郭峰认为，投资商铺要综合考虑地段、交通、位置、管理模式等。目前贵阳出售的商铺主要有独立街铺、商场、产权式商铺等几种，独立街铺的价位相对较高，投资回报相对而言比较有保障，如果商铺所在地段的商业氛围好，加上土地的不可复制性，单价高，投资的回收周期相应就长，但是利润有保证，只不过是投资回收时间的长短问题。购买商场商铺，要多方面地进行考虑，如商场后期的经营者、管理者、运作方式等。一般来说，投资底层风险相对小些。金阳的商铺价格也上万，郭处长认为，由于现在金阳的人气还不够，投资金阳商铺是作长线的投资。而对于产权式商铺，郭所长则表示买家要特别慎重，虽然购买时开发商作出了多种承诺，但这些承诺能否兑现是一个很大的问号，而且很多城市对产权式商铺已经明令禁止，投资者需慎之又慎。 投资就会有风险，广大消费者切勿瞄准高回报率，听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风投资房地产。要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，最好借助房地产方面的专业咨询机构和专业人士的力量，作出正确的投资选择。

这里有介绍房地产投资分析的三种方法，可以比较科学地计算出投资买房的收益率，消费者不妨试试。
方法一：租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
方法二：租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
方法三：IRR法（内部收益率法）
房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其它投入＋累计按揭款＋累计物业管理费（备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）
优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。
作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是易知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估一物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间…………

1．如何买到真正超值的房产

上面的投资项目回报率是按照房屋贷款20年期的总体收入和支出来计算的，你觉得满意吗？

这并不是我想要的投资方式，我要寻找的是真正超值的房屋，不仅长期投资回报率高，而且在买入时就是赢利的，换句话说每个月它都能给你带来正的现金流，而不是负的！

如果按照我的标准来衡量，以上三个例子均不符合我的要求。我除了计算投资回报率之外，还要检查房产给我带来的净现金流量。

以王先生在方庄的房产为例：

净现金流量表

现金流入

租金收入：

空置期一个月，年租金收入为2000×11=22000元 现金流出

贷款70%，350000元，期限20年，月还款2470元，年总计29640元。

物业管理费用：2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元

冬季取暖费用：22元/平方米×60平方米=1320元 年净现金流入：-10400元

从这张净现金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，还需要为他的投资性房产额外贴补1万余元，合到每月现金流为负的867元。

如果你是王先生，你会选择这样的投资吗？

你不会，我也不会。可这样的事情每天都在发生！

请记住，在那些房地产经纪人或热情的售楼小姐极力向你推荐楼盘、住宅、二手房时，有一点你必须清楚：他们的重点在交易，只要有交易就有提成；而你的重点是在投资，稳妥的投资！

想想吧，你们的出发点有多么的不同，两种轨迹不可能有交集！你需要的是找一个客观的房产经纪人或售楼小姐，为你提供准确的参考信息，而剩下的事情则需要你自己来判断了！

如果按照我使用的房地产筛选表，你可以避开很多房产投资的陷阱，从而大大提高你投资的成功率。

先按照表格计算出你的目标房产的每项得分，然后把每项的得分加起来，你就得到了这项房产的总体得分。有些房产是绝对碰不得的，而有些则属于备选项目，还有少数的房产属于真正超值的房产，在你所看的100处房产里可能只有1、2处房产符合我们所要的条件。

这种东西很难说，现在的市场本身就存在很大风险和问题

目前，投资商铺的热潮急剧升温，据统计，商铺投资收益率算法有以下几种：

1.租金回报率法